Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

11 Vprašanj, ki jih morate zastaviti pred podpisom komercialnega najema

Od pogojev CAM do dodelitev - kaj morate vedeti


Potem, ko ste podpisali komercialni najem za poslovno stavbo, maloprodajni prostor ali drugo poslovno rabo in se črnilo posuši, je prepozno za spremembe. Ključnega pomena je, da razumete najemne pogoje, kako bodo vplivali na vas in da ste se že pred podpisom poslovnega najema dogovorili za najugodnejšo ponudbo. Začne se s poznavanjem izrazov, kot so "CAM" in arbitražnih klavzul.

Zastavite si ta vprašanja, da boste prepričani, da veste, v kaj se spuščate.

Ste prebrali in razumeli celoten najem?

Da, vseeno morate prebrati besedo za besedo. Morda je to zelo dolg in ne zelo zanimiv dokument, vendar morate absolutno vedeti, kaj je v njem.

Mnogi najemodajalci uporabljajo "standardne" ali "kotlovske" najeme, ki vključujejo splošne pogoje, ki so skupni večini najemov, zato se prepričajte, da so pogoji vključeni, če ste se dogovorili za kaj drugega. Prepričajte se, da si standardni jezik in vaš poseben jezik ne nasprotujeta.

Tudi če je najemodajalec najemno pogodbo sestavil sam, ne domnevaj, da je vse uredila. Preverite datum začetka, končni datum, najem, pogoje za stopnjevanje najemnine in vse druge posebne pogoje, za katere ste se dogovorili. Predvsem pa se prepričajte, da veste, kaj ste dolžni storiti pod pogoji najema. Kaj mora najemodajalec storiti? Ali lahko najem prekinete?

Ste se pogajali o najboljšem možnem dogovoru?

Ni nujno, da je opravljen posel samo zato, ker vam je bil podan najem za podpis. To ne pomeni, da je kakršna koli priložnost za pogajanja končana. To se ne zgodi, dokler obe strani ne podpišeta najema.

Naredite seznam vseh določb, ki jih imate ne kot berete najem. Seznam pošljite svojemu potencialnemu najemodajalcu. Morda vas bo presenetilo, koliko je pripravljena spremeniti.

Ali razumete pogoje CAM?

Večina najemov uporablja izraz "CAM" in ne opisuje "vzdrževanje skupnih površin." Morali bi vam dodeliti odstotek pristojbin za CAM, za katere ste odgovorni. Vaša pristojbina temelji na odstotku stavbe, ki jo najamete. Prepričajte se, da odstotek temelji na celotni velikosti stavbe in da se ne razlikuje glede na to, koliko stavbe je v vsakem trenutku najeto.

Oddelek CAM komercialnega najema je verjetno eden najbolj zmednih odsekov in verjetno boste presenečeni nad tem, koliko plačujete. Prepričajte se, da ne boste plačali za stvari, ki se nanašajo na najemodajalčevo trženje ali pravne stroške, povezane s pogajanji o najemu z drugimi najemniki.

Druge stvari, ki bi jih morda želeli opozoriti, so kakršne koli upravne pristojbine v višini več kot 3 odstotke, plačilo dajatev za najemodajalčeve zaposlene in stroški za druge najemne enote. Lahko se pogajate o pogojih CAM.

Ste razmišljali o prošnji za najem CAM?

Večina najemnin je danes "trojna mreža" ali "neto-neto-mreža", kar pomeni, da plačujete najemnino in svoj sorazmerni delež pristojbin za CAM, davke na nepremičnine in pogosto stroške popravila in vzdrževanja nepremičnine. Lahko pa najemodajalca zaprosite za najem CAM Stop, tako da boste plačali samo za povečanje pristojbin za CAM in davkov na nepremičnine, ki so višje od vašega začetnega najemnega leta, ki se pogosto imenuje "bazno leto".

Najemodajalec bi lahko v zameno zvišal vašo osnovno ceno najema, vendar vam za najemnino potrebuje veliko "skrivnostne pristojbine". Lahko pa zahtevate zgornjo mejo za CAM, tako da se ta ne more povečati za več kot določen odstotek, o katerem se pogaja. Bodite pozorni na to, kako in kdaj se pristojbine CAM povečujejo med trajanjem vašega najema.

Kakšna je vaša odgovornost za kapitalske izdatke?

"Kapitalski izdatki" se običajno nanašajo na večje strukturne odhodke v komercialnem najemu, kot so streha, temelji, HVAC in druga večja popravila in zamenjave. Kaj je "standardno", se lahko razlikuje od mesta do mesta in od lastnine do lastnine, vendar se poskusite izogniti podpisu najemne pogodbe, ki breme teh popravil ali nadomestnih stroškov preusmeri na vas, kot najemnika.

Če najemodajalec zahteva plačilo teh stroškov, obstajajo kompromisi. Če na primer v najemu piše, da ste odgovorni za popravilo in zamenjavo HVAC-a, lahko najemodajalcu predlagate, naj začne stavko "nadomestitev" in da je vaša obveznost popravila omejena na pogodbo o vzdrževanju, morda dvakrat na leto. Lahko ponudite, da ste odgovorni za vsa splošna popravila do določenega letnega najvišjega zneska.

Ali je najem dodeljen?

Preverite, ali ima najemodajalec pravico, da odpove vaš najem v primeru, da zaprosite za odstop - pravico, da ima kdo drug, ki prevzame najem, če prodajate svoje podjetje. Mnoga podjetja ugotovijo, da je njihova lokacija velik del njihove vrednosti. Nekatera podjetja poskušajo dodeliti najemno pogodbo, da se iz nje izvlečejo, vendar bo najemodajalec želel pogoje ponovno pogajati s prejemnikom.

Vašo prodajo lahko uničite, če ima najemodajalec pravico, da odpove najem, ko zahtevate prenos, zato zahteva, da najemodajalec odstrani to določbo ali vsaj dovoli, da se spremeni, tako da ne velja za prodajo vaše posel. Razumejte, da bo najemodajalec še vedno želel pravico zavrniti oddajo, če novi najemnik ni finančno sprejemljiv.

Lahko dobite podnajemnika?

Običajna praksa najema zakupa je podobna kot pri oddaji najema. Najemodajalec je drugo podjetje, ki deluje v vašem najemnem prostoru pod vašimi najemnimi pogoji. Najemnino plačate, druga stranka pa vam plača del stroškov.

Številni najemodajalci ne dovolijo najemodajalcev stanovanj, vendar boste morda želeli deliti stroške z nekom na cesti. Preden sklenete pogodbo o najemu, se pogajajte z najemodajalcem, če mislite, da boste morda želeli najeti kakšnega najemnika stanovanja v nekem prihodnjem obdobju.

Ali ima najemna pogodba arbitražno klavzulo?

Številne pogodbe danes vključujejo arbitražne klavzule. V teh klavzulah je navedeno, da se obe stranki strinjata, da bosta vse spore reševali z arbitražo in ne s sodnimi postopki. Preberite najemno pogodbo, da preverite, ali je arbitražna klavzula obvezna. Prepričajte se, da imate pravico sodelovati pri izbiri arbitra in drugih odločitvah za arbitražo, če je s tem dogovorjeno.

Boste potrebovali osebno garancijo?

Večina najemodajalcev ne bo podpisala, če osebno ne jamčite za najem, zato se vam zdi izjemno srečno, če se lahko brez take klavzule izognete podpisu najemne pogodbe.

Toda narava poroštev je lahko izpogajajoča. Razmislite o zagotovitvi le enega dela najemne pogodbe ali se dogovorite za garancijo, ki traja le šest do 12 mesecev po prenehanju.

Imate svojo poslovno strukturo?

Poskrbeti morate, da je vaša korporativna struktura vzpostavljena, če želite, da vas ščiti. Vložite svoj statut družbe ali se prepričajte, da ste prejeli svoje statute od državnega sekretarja, če ste LLC. Poskrbi za to prej podpišete najemno pogodbo. Nekatere države ti dokumenti imenujejo "potrdila".

Prepričajte se, da imate dokumentacijo, ki navaja, da je najem odobril vaš upravni odbor. Morali bi imeti sklep podjetja, ki bi pokazal, da je vaš odbor upošteval najem in ga odobril. Še vedno je treba imeti nekaj dokumentacije, da je bil najem odobren, tudi če nimate upravnega odbora.

Spodnja črta

Najemodajalec se bo veliko pogosteje pogajal z vami, če bo vaš najem predstavljal 25 odstotkov večje nepremičnine, kot če je vaš prostor 3-odstoten, kar bi morda želeli imeti v mislih. Razmislite o najemu odvetnika, ki bo pregledal dokument in vam pomagal pri pogajanjih, še posebej, če pridete v zastoj z najemodajalcem. Odvetnik vam lahko pomaga, da se odločite, kdaj sekati in teči in kdaj je tveganje vredno.

Ta razprava vključuje informacije Susan Dawson, partnerja v Waltz, Palmer in Dawson LLC.


Sorodni Članki:

✔ - Davčna vprašanja za samozaposlene starejše

✔ - Katere so vrste škode v tožbi?

✔ - Ali bodo električna letala potovanja naredila bolj trajnostno?


Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!