Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

Izračun stopnje kapitalizacije nepremičnin

Ta majhna številka vam lahko pove, če boste verjetno zaslužili.


Samoumevno je, da morate določiti vrednost nepremičnine, ki ustvarja dohodek, če jo kupujete za namene naložbe. Če tega ne storite, bi bilo kot letenje na slepo, zanesljiv način, kako tvegati in potencialno izgubiti svoj kapital.

Vrednotenje takšnih nepremičnin ni tako težko, kot se morda sliši. Dejansko je izračunavanje stopnje kapitalizacije nepremičnin enostavno in bi vam moralo vzeti največ pet minut.

Začne se z razumevanjem, kaj točno znaša zgornja meja.

Kakšna je stopnja kapitalizacije?

Stopnja omejitve je stopnja donosa, ki jo lahko pričakujete pri svoji naložbi glede na to, koliko dohodka verjamete, da bo nepremičnina ustvarila za vas. Seveda je zelo pomemben dejavnik. Ne boste vlagali z namenom izgube denarja.

To je odličen način za primerjavo podobnih lastnosti, ker se upoštevajo vsi stroški. Ko se dve nepremičnini zdita podobni, ena pa stane več, je to lahko zato, ker prinaša več dohodka ali pa ima manjše stroške.

Kako izračunati zgornjo mejo

Izračun stopnje kapitalizacije nepremičnin: stopnje

Kapitalizacijsko stopnjo lahko izračunate z uporabo neto prihodkov iz poslovanja in nedavnih prodajnih cen primerljivih nepremičnin. Stopnja kapitalizacije se določi in nato uporabi za nepremičnino, ki jo nameravate kupiti, da določite njeno trenutno tržno vrednost glede na dohodek.

Najprej dobite nedavno prodajno ceno podobne nepremičnine. Uporabimo primer projekta stanovanja s šestimi enotami, ki so ga prodali za 300.000 dolarjev.

Zdaj določite neto poslovni dohodek za ta projekt stanovanja ali neto najemnine, ki so jih realizirali lastniki. Odštejte vse stroške poslovanja, razen hipoteke. Ta izračun nepremičnine ocenjuje, kot da ste zanjo plačali gotovino. Recite, da je prihodek od najemnine po vseh tistih stroških, ki ste jih odšteli, 24.000 USD. Zdaj delite ta čisti poslovni dohodek s prodajno ceno, da dosežete zgornjo mejo: 24.000 USD stroškov, deljenih s 300.000 USD prodajne cene, vam da stopnjo kapitalizacije v višini 0,08 ali 8 odstotkov.

Kako uporabiti zgornjo mejo

Investitor lahko stopnjo omejitve uporablja na dva načina. Morda bo želel ceniti nepremičnino, ki jo namerava prodati na podlagi tržnih omejitev za druge nedavno prodane primerljive nepremičnine, ali pa bo morda želel ugotoviti, ali je izklicna cena nepremičnine smiselna, če razmišlja o nakupu.

Ko prodajate

Recimo, da imate v lasti projekt majhnega stanovanja in ga želite prodati. Zbirate informacije o nedavno prodanih nepremičninah na območju, ki so podobne vašim. Lahko bi imeli več ali manj enot, vendar poskušate najti lastnosti, ki so čim bolj podobne tistemu, ki ga želite prodati.

Najdete tri nepremičnine, ki so bile prodane v prejšnjih treh ali štirih mesecih. Težek del je, da lahko najdejo svoje neto prihodke iz poslovanja. Včasih so te informacije na seznamu objavljene kot prodajno mesto, vendar pogosto niso, zlasti kadar čisti poslovni dohodek ni ugoden. Tovrstne podatke lahko dobite pri komercialnem zastopniku za nepremičnine, še posebej, če boste z njo navajali nepremičnino za prodajo.

Torej dosežete tri stopnje omejitve nepremičnin v povprečju 9,2 odstotka. Čisti poslovni prihodek vaše nepremičnine znaša 31.000 USD. Zdaj morate samo deliti čisti poslovni dohodek glede na zgornjo mejo: 31.000 dolarjev, deljeno s.092, znaša 226.957 dolarjev. Tam je vrednost vaše nepremičnine.

Na tej številki lahko določite ceno, ki jo želite zaprositi za nepremičnino, in jo daste v promet.

Ko razmišljate o nakupu

S primerjanjem lastnosti za odločitev o nakupu boste sodelovali s seznami lastnosti. Tako je še lažje pridobiti njihove neto prihodke iz poslovanja in izračunati zgornjo mejo za vsako. Nato jih lahko primerjate, da vidite, kateri nakup bi bil najboljši.

Kakorkoli že, oglejte njihove stroške in najemnine, saj se lahko kdo povzpne na vrh, če opazite priložnosti za zmanjšanje stroškov ali povečanje najemnin. Morda boste ugotovili, da so stroški nenormalno visoki glede na vrsto in velikost nepremičnine ali pa boste morda ugotovili, da se najemnine najemajo pod tržnimi cenami za primerljive nepremičnine. Vsaka od teh situacij bi povečala zgornjo mejo, kar bi omogočilo boljšo potencialno lastnost, če se popravijo.

Recimo, da ste pozorni na poseben projekt majhnih stanovanj, ki je naveden za 495.000 USD. Je na trenutnem trgu to vredno ali je podcenjeno? Spet pridobite nekaj primerljivih lastnosti in povprečno prodano zgornjo mejo. Kot primer bomo znova uporabili 9,2-odstotno stopnjo.

Če je čisti poslovni dohodek te nepremičnine 39.500 dolarjev, ali je vredno izklicne cene? Ne, ker delitev tega dohodka s stopnjo zgornje meje znaša 429.348 USD. Izklicna cena 495.000 ameriških dolarjev je nekoliko nad znamko.

Kakšen čisti poslovni dohodek bi potrebovali, da bi dobili ceno na seznamu? Preklopite okoli formule in pomnožite izklicno ceno s stopnjo zgornje meje. Pomnožite 495.000 dolarjev za 9,2 odstotka in dosežete zahtevani čisti poslovni prihodek v višini 45.540 dolarjev.

Ne pozabite, da lahko obstajajo dobri razlogi, zaradi katerih bi nepremičnina upravičila boljšo stopnjo omejitve. To je lahko lokacija ali značilnosti in kakovost stavb in okolice. Pred odločitvijo je treba vse ovrednotiti, vendar stopnja omejitve pomaga.

Vsebina članka Preskoči na razdelek

Razširi

  • Kakšna je stopnja kapitalizacije?

  • Kako izračunati zgornjo mejo

  • Kako uporabiti zgornjo mejo

  • Ko prodajate

  • Ko razmišljate o nakupu


Sorodni Članki:

✔ - Kako mešano trgovsko blago vpliva na drobno

✔ - Kako napisati pismo za zbiranje neposredne pošte

✔ - Na eBayu obrnite knjige v svojem domu v gotovino


Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!