Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

Metoda dohodka vrednotenja nepremičnin

Ocenjevalci in vlagatelji v nepremičnine uporabljajo metodo dohodka za vrednotenje nepremičnin, ki v določeni obliki prinašajo dohodek od najemnin.


Kadar je namen nepremičnine ustvariti dohodek iz najemnin ali najemnin, se najpogosteje uporablja način vrednotenja ali vrednotenja dohodka. Čisti dohodek nepremičnine se meri v povezavi z nekaterimi drugimi dejavniki za izračun njene vrednosti na trenutnem trgu, če bi se ta prodala.

Niso samo vlagatelji v nepremičnino zainteresirani za čisti dohodek, ustvarjen s poslovanjem. Skoraj vedno bodo iskali financiranje, potencialni posojilodajalci pa bodo natančno preučili tudi podatke o prihodkih in odhodkih. Želeli bodo biti čim bolj prepričani, da je njihova naložba zaščitena.

Posojilodajalci želijo videti običajne najemnine, ki presegajo stroške, ki omogočajo hipotekarna plačila in dobiček ostanejo lastnikom.

Z uporabo stopnje kapitalizacije (cap rate) ocenite vrednost

Neto poslovni dohodek nepremičnine se uporablja, kadar se za vrednotenje dohodkovne nepremičnine uporablja stopnja kapitalizacije. Obstaja obratna povezava med izklicno ceno in stopnjo omejitve. Z drugimi besedami, višja kot je zgornja meja, nižja je izklicna cena.

Uporaba množitelja bruto najemnine za oceno vrednosti

Množitelj bruto najemnine ali GRM uporablja bruto najemnine nepremičnine in ne čisti poslovni dohodek, uporabljen s stopnjo omejitve.

Ta izračun se lahko izvede na dva načina, pri čemer se uporabi bodisi bruto potencialni dohodek (GPI) bodisi bruto poslovni dohodek (GOI). Ocena vrednosti je veliko boljša z uporabo bruto prihodkov iz poslovanja, ker se upoštevajo izgube zaradi zasedenosti in neplačila.

Pogoj in prihodnji stroški je treba upoštevati

Bolj subjektivno, vendar zelo pomembno je upoštevati tudi stanje nepremičnine. Nobena od metod vrednotenja dohodka ne upošteva premoženjskega stanja in morebitnih velikih stroškov popravil v prihodnosti, zato jih je treba upoštevati pri doseganju končne ocene vrednosti.

Obstoječa nepremičnina bi lahko delovala zelo učinkovito ali bi lahko prišlo do operativnih težav, ki zmanjšujejo čisti dohodek. Najemnine morda niso dejanske najemnine, stroški pa so lahko višji ali nižji, kot bi morali biti.

Recimo, da je neki najemnik podelil koncesijo za najemnine nekaterim najemnikom v zameno za storitve, ali pa so morda stroški popravil in vzdrževanja nižji od norme za podobne nepremičnine. Najemodajalec se je morda naveličal ukvarjati z upravljavskimi nalogami ali pa ga morda samo ni zanimalo težave, ki so posledica slabega vzdrževanja.

Investitorji, ki pregledajo vse vidike operacije, bi tu videli priložnost, ker številke najemnin niso resnične. Vidijo, da bi najem najemnikov v te enote pri polnih trenutnih najemninah bistveno spremenil neto dobičkonosnost, zato ga želijo kupiti. Morda bodo videli, da stroški nepremičnine niso takšni, kot bi morali biti, nepremičnina pa se poslabša, zaradi česar bodo lahko kupili.

Ostri vlagatelji in posojilodajalci bodo skrbno razdvojili finančne vrednosti projekta in se prepričali, da delajo s pravimi številkami. Presenetljivo je, koliko manjših poslovnih nepremičnin je slabo upravljanih. Najemnine so prenizke, stroški previsoki ali pa gre za kombinacijo obeh.

Vlagatelji, ki se ustavijo pri izračunu osnovne vrednosti, ne da bi se vkopali v najemnine in stroške, pogosto sklenejo najugodnejše ponudbe ali preplačajo nepremičnine.

Poznajte metodo dohodka

Če nameravate sodelovati s strankami vlagateljev, je dobro porabiti veliko časa za učenje metode vrednotenja dohodka. Nočete, da vaši kupci vlagatelji ali prodajalci uporabljajo terminologijo, ki je ne prepoznate ali razumete, ali zahtevate izračune, ki jih ne morete izvesti.

Delo z vlagatelji je lahko zelo koristno, saj je ta nišni trg nepremičnin precej aktiven. Izdelali boste tudi odlične ponovitve poslovanja in napotnice zadovoljnih strank vlagateljev.


Sorodni Članki:

✔ - Kako zvišati ali izboljšati oceno Avvo

✔ - 2015 - Zapiranje in odprtine verižne restavracije

✔ - Vodnik za registracijo dogodkov: rešitve za uspeh


Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!