Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

Vlaganje v nepremičnine brez gotovine

Obstajajo načini za vlaganje v nepremičnine brez denarja iz žepa, vključno z možnostjo zakupa sendviča. Tu je pet strategij, ki delujejo.


Naložbe v nepremičnine je veliko. Naložbe v nepremičnine so lahko kratkoročni dobički ali denarni tok za dolgoročno najemnino. Mnogi ljudje bi radi bili vlagatelji v nepremičnine, vendar jim primanjkuje gotovine za polog in mislijo, da sta nakup in zadrževanje ali nakup in prelistavanje edini način zaslužka. To ni res.

Strategije za vlaganje v nepremičnine brez gotovine

Obstajajo strategije za vlaganje v nepremičnine brez gotovine. Začnete lahko za manj kot stroške nekaj sto vizitk. To ni članek o "lahkem denarju." Medtem ko obstajajo načini, kako začeti investirati v nepremičnine le z vašo željo in nekaj nog, to ni enostavno, vendar se lahko v kratkem času spremeni v denar v žepu.

Povsod, na televiziji, v tisku in na internetu obstajajo guruji, ki poučujejo vse te metode. Na spletnih straneh za naložbe v nepremičnine se lahko veliko naučite, vendar bodite previdni pri plačilu zelo dragega tečaja ali mentorstva. Drugi so se težko naučili, da ne glede na to, koliko vas inštruktor pozna in uči, je še vedno odvisno, ali ga izpeljete in izvedete. Nekatere tehnike, ki vam bodo omogočale zaslužiti z nepremičninami, ne da bi za začetek imeli denar, vključujejo:

  • Ptičje pse
  • Naloge
  • Možnosti zakupa
  • Sendvič najemi
  • Zapirala od zadaj

Tu je pregled teh tehnik, kako delujejo in kako jih nekateri vlagatelji v nepremičnine že zgodaj uporabljajo za denarni dohodek v svojih naložbenih podjetjih.

Ptičje pse

Preden lahko resnično cenite vrednost, ki jo lahko ptičji pes nudi investitorjem v nepremičnine, poglejmo, kdo so ti vlagatelji. Prva stvar, ki nam pade na pamet, je "flipper", ki kupuje domove, jih popravlja in hitro prodaja za dobiček.

Potem je tu dolgoročni vlagatelj, ki kupuje stanovanja kot nepremičnine za najem, sčasoma zaznava denarni tok in cenitev. Katera koli od teh strategij vlaganja v nepremičnine je lahko zelo donosna. Kakšno strategijo izbere vlagatelj, se nanaša na njihove cilje, temperament in toleranco do tveganja.

Tam je veliko več teh vlagateljev, kot večina misli, zlasti dolgoročni vlagatelji v najem. Kdo so oni? Le nekaj je odmevnih vrst, ki jih vidite na televiziji. Velika večina je ljudi, ki jih vidiš vsak dan. Lahko imajo še en uspešen posel in denar, ki ga želijo vložiti v nepremičnine.

Vodenje podjetij zahteva večino njihovega časa in se nagibajo k tradicionalnim virom, kot so nepremičninski agenti, ki jim bodo pomagali pri iskanju poslov z naložbenimi nepremičninami. Običajno bodo za te posle plačali več, kot bi morali, saj nepremičninski agenti delajo s popisom storitev večkratnega kotiranja (MLS). Pri gibanju cen ni veliko fleksibilnosti, zlasti pri provizijah, ki so v dogovoru.

Mnogi od teh vlagateljev kupujejo več nepremičnin. Kakšna bi bila njihova reakcija, če bi jih poklical nekdo, ki je rekel, da jim lahko prinese pogodbe za nakup domov za 10 do 40% manj denarja od tistega, kar trenutno kupujejo? Odgovor je preprost, saj so v tem zaslužili.

Manj ko plačujejo za dom, boljši je donosnost naložbe (ROI) iz denarnega toka in prej imajo lastniški kapital. Želeli bodo, da bi jim ta oseba sklenila pogodbe. Ta oseba je znana kot ptičji pes. Malo je podobno kot trgovec na debelo.

Z delom, raziskavami in preiskavami ptič pes najde lastnike stanovanj, ki jih je treba prodati in jih lastniki stanovanj niso imeli, s hipotekarnimi težavami ali zaprtjem, preden so na seznamu. To je lovljenje ptic in za začetek ni potrebno denar, le nekaj vizitk in veliko truda. Vendar pa lahko nepremičnine investirajo v podjetja za povprečnega človeka s preveč dolga in premalo denarja.

Tam iščejo domove, ki jih nepremičninski agenti ne navajajo. V resnici imajo nekateri ptičji psi nepremičninske agente, ki jih hranijo, ko jih lastnik stanovanja v stiski ni mogel prodati. Ptičji pes investitorju prinaša donosne naložbe, pristojbine pa se lahko gibljejo med 2000 in 10 000 dolarjev na posel, ko se sklene.

Naloge

Drug način, kako zaslužiti z naložbami v nepremičnine, ne da bi uporabili svoj lastni denar, je uporaba nalog. Ne gre za zapleten postopek, vendar mora pred nakupom sklepati kupoprodajno pogodbo s kupcem. Dejansko se boste dogovorili s prodajalcem in napisali kupno pogodbo. V pogodbi bo navedeno, da je kupec "vaše ime in / ali dodeli."

To vam omogoča, da brez nadaljnjega soglasja prodajalca pogodbo dodelite komu drugemu, svojemu kupcu. Morajo biti kupci gotovine, vendar je to običajno, če počnete tovrstne posle. Prodajalec bo pravkar obveščen, da je kupec zdaj kupec in da bo transakcija potekala kot običajno v skladu s pogoji kupoprodajne pogodbe.

Naslednja pozornost pri dodeljevanju poslov je zaslužni denarni polog, ki ga daste prodajalcu. Ta denar je nakazan pri naslovni družbi, ki izvaja zaključek, in tega ne boste dobili. Prenese se na vašega kupca. Torej boste želeli ta znesek čim manj ohraniti, saj še vedno obstaja nekaj tveganja, da posel ne bo zaključen.

Če redno sodelujete s kupci vlagateljev, boste morda lahko dejansko prejeli svojo pristojbino, ko jim boste oddali pogodbo, in vam ne bo treba čakati do zaključka. Vendar boste morda plačani, ko se pogodba zaključi. Seveda, če ste dobro usklajeni z določenimi kupci in jim lahko opišete posel in se verbalno zavežete, boste morda zaslužili tudi zaslužen denar, preden boste zaključili dom.

Možnosti zakupa

Osnovni sestavni deli strategije najema so najem z mesečnimi najemninami in možnost nakupa nepremičnine ob koncu najemne dobe. Poglejmo si primer, da ponazorimo, kako deluje. Ste vlagatelj, ki želi imeti dom kot najemno stanovanje, vendar ne sedite na dovolj denarja za polog. Morda imate celo bonitetno oceno, zaradi katere bi bilo zadolževanje predrago.

S trženjem z razbojniki, oglasi v časopisih in Craigslistih ali zgolj napovedjo od ust do ust najdete zelo motiviranega lastnika stanovanja, ki svojega stanovanja ni mogel prodati. Poglejmo hipotetični primer. Recimo, da so imeli lastniki stanovanj dom na seznamu, a ga niso mogli prodati.

Dom je na trenutnem trgu vreden 100.000 dolarjev, njihova hipotekarna bilanca je 70.000 dolarjev, njihova plačila pa 525 dolarjev na mesec z davki in zavarovanjem. En zakonec je odpustil službo, drugi pa je našel boljše delo, zato se morata kmalu preseliti. Tukaj je, kar počne naš investitor:

  • Ponuja zakup svojega doma za 3 leta z najemninami, ki so enake njihovim stanovanjskim plačilom.
  • Plača jim 1500 dolarjev kot nepovratno plačilo zakupne možnosti, da imajo pravico, ne pa tudi obveznost, kupiti dom na koncu najema za 80.000 dolarjev.
  • Z ustnim dogovorom vlagatelj uporablja trženjske ali druge metode za iskanje najemnika stanovanja za dom, ki je pripravljen plačati 750 dolarjev na mesec, da ga bo dal v najem. Podpisali bodo najmanj enoletni najem.
  • Med 3-letnim najemom bodo davki in zavarovanja ostali takšni, kot so, ob tem pa bodo skrbeli za plačilo teh postavk.

  • Izplačilo gotovine: 525 x 3 USD za najemnina za prvi in ​​zadnji mesec ter varščino = 1,575 USD + 1,500 USD za plačilo najemne opcije = 3,075 USD.
  • Gotovina: 750 $ x 3 za prvi, zadnji in varnostni depozit = 2.250 $.

To je najslabši denarni položaj, saj vlagatelj iz žepa znaša 825 dolarjev. Vendar bi se lahko bolje pogajali s prodajalcem in odložili varščino ali v celoti odpravili, s čimer bi znesek, ki bi jim bil iz žepa, spustili na približno 300 dolarjev.

To ni slabo za nadzor nad tem domom in na koncu zaključite z donosnim nakupom. To je že več kot cena, ki jo je treba plačati, in bo verjetno cenil med 3-letnim najemom. Pozitivni denarni tok v višini 250 USD na mesec bo v obdobju 3 let znašal 9000 USD. Torej, tudi če vlagatelj ne izkoristi možnosti za nakup stanovanja, je lepo zaslužil, če upoštevamo majhen znesek vloženega denarja.

Sendvič najemi

Najem sendviča je tako, kot pove že ime: dve možnosti zakupa z investitorjem na sredini. V takšnih razmerah želi investitor imeti možnost, da na koncu najemne dobe kupi nepremičnino s popustom, in želijo najti najemnika, ki želi kupiti dom, vendar zaradi kreditnih težav ali pomanjkanja ne more gotovine za polog. Večina ljudi v tej situaciji, ki želijo lastiti, z veseljem najde pravo hišo, ki jo lahko kupi z najemno opcijo, in ima čas, da izboljša svoje kredite in skupaj plača polog.

Uporabili bomo prejšnji primer, toda namesto rednega najemnika investitor najde nekoga, ki želi najeti ali najeti hišo za najem. Vse številke so enake, le da si zdaj kupec najemnik želi lastiti dom ob koncu triletne ustrezne najemne dobe.

Kupec najemnik zdaj ne plačuje samo prvega, zadnjega in varščinskega depozita, temveč tudi možnost najema, za katero ni mogoče vrniti pravice do nakupa stanovanja ob koncu najema. Tudi kupec najemnika se strinja, da bo cena, če kupijo dom, 110.000 dolarjev. Zdaj je denarni tok za vlagatelja videti takole:

  • Istih 3.075 dolarjev, ki prodajo prodajalcu za prvo najemno opcijo.
  • 750 $ x 3 = 2.250 $ + 1.500 USD zakupna opcija od kupca najemnika = 3.750 $.
  • Vlagatelj bi prav tako lahko zahteval plačilo višje najemne možnosti, vendar je bil zadovoljen z denarnim tokom v višini 675 dolarjev, ko sta obe pogodbi podpisani.
  • Prodajalec zasluži 675 USD vnaprej, 250 USD na mesec 34 preostalih mesecev (prvi / zadnji izplačani) in 30.000 USD bruto dobička s prodajo doma za 110.000 dolarjev, vendar plačanjem le 80.000 dolarjev.
  • Bruto dobiček vlagatelja znaša 39.175 dolarjev z nič vloženimi dolarji vloženega denarja.

Druga prednost te strategije je, da kupec najemnik upa, da bo lastnik stanovanja in bo zanj bolje poskrbel. Dejansko se nekateri vlagatelji dogovarjajo o najemnih pogodbah, ki od najemnika zahtevajo, da za vsa popravila plača prvih 100 dolarjev ali več. Ker se zavarovanje in davki plačujejo v prvotnem hipotekarnem plačilu, so stroški minimalni.

Če želi vlagatelj pokriti vse osnove, lahko hipotekarna plačila plača neposredno, prodajalcu pa ne dovoli, da bi prišel v položaj, v katerem bi lahko tako ali tako neplačal. Možnosti najema in sendvič najemi so strategije, ki jih investitorji nepremičnin pogosto uporabljajo za dodajanje nepremičnin v svoj portfelj in ustvarjanje mesečnega denarnega toka.

Zapirala od zadaj

Nered za stanovanja in hipoteke, ki se je začel odvijati leta 2007, je pri podjetjih s posojili in transakcijami z nepremičninami veliko spremenil. Podjetja z naslovi, ki so nekoč delala dvojno zapiranje in financirala en posel z dohodkom drugega, zdaj skoraj nikjer ni mogoče najti. Vendar pa obstaja način za prodajo na debelo in obračanje nepremičnin z zapiralkami, ne da bi porabili svoj denar.

Seveda je prva zahteva, da imate donosno prodajo na debelo s flipom. Imeti morate prvo nepremičnino, kupljeno po pravi ceni, in pripravljenega investitorja, da jo od vas kupi z lepim dobičkom. Dobiček mora biti toliko, da pokrijete provizijo, ki bo potrebna, da boste porabili denar drugih ljudi za zaključek prvega posla, tako da lahko drugo prodajo zaključite svojemu vlagatelju.

Transakcijsko financiranje je postopek pridobivanja kratkoročnega posojila za financiranje enega posla s nadaljnjim zaključevanjem prodaje nepremičnine isti dan ali običajno v 24 urah. Transakcijski posojilodajalec bo sredstva nakazal pri naslovni družbi, ki je potrebna za zaključek prvega posla.

Ko se ta posel zaključi, preidete na drugi posel, ki je običajno predviden takoj za njim. V zaključni izjavi za ta posel bo odraženo plačilo transakcijskemu posojilodajalcu za znesek, ki so ga izposodili v prvi pogodbi, in njuno provizijo. To je ponavadi najmanj 2500 dolarjev in lahko temelji tudi na odstotku posojila. Dobiš bilanco in svoj dobiček.


Sorodni Članki:

✔ - Faza II Mall of America določa novo izkušnjo ZDA Mall

✔ - Pomen "On Spec" za pisca ali urejevalca

✔ - Kako postati načrtovalec dogodkov


Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!