Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

Je vaš dom res naložba?

Nepremičninski agenti, posojilojemalci in vaši starši so vam verjetno rekli, da je nakup stanovanja velika naložba. To bi morali vedeti.


Nepremičninski zastopniki, posojilojemalci in vaši starši so vam verjetno že vsi povedali, da je nakup stanovanja velika naložba, ki bo kasneje v življenju privedla do donosov.

A resničnost je ta, da bodo vaši dobički od prodaje vašega primarnega prebivališča verjetno precej majhni - če se sploh uresničijo.

Cene in inflacija nepremičnin

Prva stvar, ki jo je treba upoštevati, je apreciacija doma v primeru inflacije. Morda boste presenečeni, ko spoznate, da lahko cenitev vašega doma nadomestite z inflacijo. Še posebej velja, če ne živite na vročem trgu nepremičnin. Na nekaterih območjih države slišimo dramatične zgodbe o hvaležnosti, vendar večina ljudi kupuje domove na območjih, kjer letna apreciacija verjetno ne bo močno premagala inflacije.

Septembra 2007 je bila po podatkih zvezne banke St. Louisa srednja prodajna cena za nove domove, prodane v ZDA, 240.300 dolarjev. Septembra 2017 je ta številka znašala do 319.700 dolarjev. Ko pa z ameriškim kalkulatorjem inflacije zaženete nekaj številk, del te ocene izgine. Namesto da bi videl cenjeno $ 79.400, je dejanska vrednost te ocene bližja 33.648 USD.

To se še vedno ne zdi preveč slabo. Konec koncev se je vrednost vašega doma povečala za več kot 30.000 dolarjev. Ne pozabimo pa na stroške.

Lastništvo doma prihaja z dodatnimi stroški

Nato morate od lastnih dobičkov odšteti stroške lastništva stanovanja. Recimo, da dobite hipoteko za 250.000 dolarjev po obrestni meri 3,92 odstotka. V 30-ih letih boste v skladu s Googlovim hipotekarnim kalkulatorjem plačali 175.533 USD obresti. Tudi če vaš dom ceni inflacijsko prilagojenih 30.000 USD vsakih 10 let (skupaj 90.000 USD), to še vedno ni dovolj za izravnavo obresti, ki jih plačate za posojilo.

In obresti, ki jih plačate, niso edini stroški, s katerimi se soočate. Ne pozabite, da v večini držav plačujete davek na nepremičnine. Hipotekarni kalkulator študentskega posojila vključuje izračun davka na nepremičnine. Če vaš davek na nepremičnine znaša 1,5 odstotka na leto, bi lahko v 30 letih skupaj plačali 117.000 ameriških dolarjev. In to predpostavlja, da ni povečanja davka na nepremičnine - kot vaš dom ceni, tako tudi davki na nepremičnine.

Res je, da lahko nekateri odštejete stroške na davčnem obračunu, vendar odbitek nima enake vrednosti kot dobropis. Lahko zniža dohodek in davčno obveznost, vendar ne na osnovi dolarja za dolar. Poleg tega je po podatkih davčne fundacije samo približno 30 odstotkov gospodinjstev. Če niste med tistimi, ki razčlenjujejo, ne boste videli nobenih davčnih ugodnosti, povezanih s hipoteko.

Drugi stroški, povezani z lastništvom stanovanja, vključujejo vzdrževanje in popravila ter zavarovanje lastnikov stanovanj. Morda boste morali plačati tudi hipotekarno zavarovanje, če je vaš polog nižji od 20 odstotkov. Ko boste desetletja teh stroškov dodali k hipotekarnim obrestim in davkom na nepremičnine, so možnosti, da se celo pokvarijo, dokaj majhne - četudi vaš dom sčasoma ceni vrednost.

Kaj, če na koncu prodajate nepričakovano?

Radi mislimo, da bo trg nepremičnin vedno naraščal. Vendar pa, kot smo videli med letoma 2007 in 2009, lahko nepremičnine tvorijo mehurček kot katero koli drugo sredstvo. Počil nepremičninski mehurček je ustvaril situacijo, ko je na tisoče ljudi na koncu izgubilo veliko denarja. Če lahko odpravite padec cen, morda ne boste izgubili toliko.

Če pa ste prisiljeni prodati med trkom nepremičnin, ne morete veliko storiti, da rešite položaj. Na domu bi lahko izgubili denar, poleg tega, kar ste že plačali za obresti, davke in druge stroške.

Kaj pa najemnina?

Seveda, kot je nepopolna naložba, kot je nakup, je mogoče poudariti, da najem morda ne bo rešitev. Konec koncev, ko izvajate hipotekarna plačila, vsaj zgradite pravičnost v svojem domu. Ko najemate, pomagate svojemu najemodajalcu, da gradi kapital.

Vendar to ne pomeni, da se je treba za vsako ceno izogniti najemu. Najem je lahko dobra izbira, tudi če to pomeni, da ne gradite kapitala.

To še posebej velja, če živite na območju z visokimi cenami stanovanj in lahko najamete za manj kot mesečne skupne stroške hipoteke, vzdrževanja in drugih stroškov. Ne samo, da mesečno prihranite denar, ampak lahko nato investirate razliko na trgu in potencialno uresničite večjo ceno, kot bi jo dobili od domačih naložb.

Med novembrom 2007 in novembrom 2017 je imel S&P 500 letni donos v višini 9,672 odstotka, prilagojen inflaciji. Recimo, da bi vas v tem obdobju stalo 1100 dolarjev mesečno, če ste živeli v stanovanju z mesečno najemnino 700 dolarjev. Če bi v teh 10 letih vložili razliko v vrednosti 400 USD med najemom in nakupom vsak mesec, bi bila vrednost vaše naložbe 83.587,81 USD.

Obstaja tudi dejstvo, da najem pomeni, da ne izgubite kupa denarja, če ste prisiljeni prodati svoj dom med upadom. Po drugi strani pa, če vam uspe ostati v svojem domu in odpraviti tržne dogodke in padce nepremičnin, lahko v svojem domu zgradite dovolj lastniškega kapitala, ki ga lahko uporabite med upokojitvijo. Tudi če se na domu samo prebijete (ali celo, če izgubite na splošno), je lahko vozilo s prisilnimi prihranki, ki vam lahko ponudi veliko kapitala, ko prodajate.

Prav tako lahko v svojih pokojninskih letih živite brez najemnin (kljub temu boste morda morali plačati davke na nepremičnine) ali pa uporabite povratno hipoteko za dostop do lastniškega kapitala, da zaprete vrzel v pokojninskem dohodku. Pri najemu teh možnosti ne boste videli.

Pri nakupu stanovanja je naložba

Namesto da bi svoje primarno prebivališče gledali kot naložbo, razmislite o drugih razlogih za nakup. Morda želite kraj, kjer pokličete svoje, gradite pravičnost in odložite korenine v skupnosti. Vse to so dobri razlogi za nakup! Če pa mislite, da boste imeli bolj mobilni življenjski slog, je lahko bolj smiselno najeti, tudi če ne gradite lastniškega kapitala. Dokler določite druge določbe za načrtovanje svoje prihodnosti, je najem lahko izvedljiva možnost, odvisno od lokalnega trga in vaših dolgoročnih življenjskih ciljev.

In končno, če želite svoj dom spremeniti v pravo naložbo, morate narediti nekaj drugega kot živeti v njem. Izposoja, ko jo boste preselili ali jo uporabili za zaslužek prek Airbnb-ja, je dejansko način, da vidite donosnost nakupa doma.

Če pa samo živite tam, ne računajte, da bo to zagotovilo velike donosnosti naložb.


Sorodni Članki:

✔ - Pravica najemnika Gruzije do najema razkritja

✔ - Kako napisati poslovni načrt za tovornjake s hrano

✔ - Sestavite boljši programski program s prekinitvenimi sejami


Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!