Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

Pokrivanje obresti najemnin

Pokritje obresti najemnin ščiti podjetje pred finančnimi posledicami izgube privlačnega najema.


Pokritje obresti najemnin ščiti podjetje pred finančnimi posledicami izgube privlačnega najema. To kritje je pomembno, če podjetje za najem svojih prostorov plačuje bistveno manj od tržne stopnje.

Odpoved najema

Številni nepremičninski najemi omogočajo lastniku stavbe, da odpove najem, če stavba zaradi fizične izgube postane delno ali popolnoma neprimerna za bivanje. Najemodajalec ima pravico odpovedati najem, tudi če del stavbe, ki jo je najemnik, ni bil poškodovan. Če je stavba popolnoma uničena, ima lahko najemodajalec možnost, ne pa tudi obveznosti, da obnovi zgradbo. Najemodajalec ne sme zavezati popraviti ali zamenjati močno poškodovane stavbe, razen če in dokler ne prejme zavarovalnega plačila.

Kot prikazuje naslednji primer, lahko odpoved najemnine resno vpliva na majhno podjetje, ki plačuje manj kot tekoča cena za najemnino. Prav tako dokazuje pomen pokritja obresti najemnin.

Primer

Floyd ima v lasti Fantastic Flooring, podjetje, ki prodaja preproge in druge talne obloge iz skladišča. Podjetje je od Peerless Properties najelo polovico 20.000 kvadratnih metrov skladišča. Trenutno plačuje 0,50 kvadratnega metra za 10.000 kvadratnih čevljev ali 5000 dolarjev mesečno. Vrednost najema skladišča znaša.75 kvadratnih metrov ali 7.500 dolarjev na mesec. Vrednost najema pomeni najemnino, ki jo je najemodajalec lahko pobiral po tržnih cenah.

Floyd se je o najemu pogajal pred dvema letoma, ko so bile cene najemnin na njegovem območju nižje. Najemnine so se nato obnovile, vendar Floydov najem ne bo potekel tri leta. Če bi Floyd izgubil najem, bi moralo njegovo podjetje najeti drugo nepremičnino po tržnih cenah. Po novem najemu bi podjetje verjetno plačevalo dodatnih 2500 dolarjev več na mesec ali 30.000 dolarjev na leto za najemnino. Če bi podjetje danes izgubilo najem, bi v naslednjih treh letih nastalo dodatnih 90.000 USD.

Floyd je od začetka njegovega najema dodal številne izboljšave in izboljšave skladišča. Sem spadajo nova razsvetljava, prilagojene police in nadgradnje nakladalnega priključka. Izboljšave so zdaj del stavbe. Floyd jih nima v lasti, vendar jih bo do konca najema imel zanje interes.

Pozno ponoči napačno ožičenje sproži požar, ki močno poškoduje zgradbo. Razen nekaj manjšega dima na talne materiale, požar ne vpliva na del skladišča, ki ga zasedajo fantastične talne obloge. Kljub temu Peerless Properties prekliče Floydov najem. Fantastične talne obloge so zavarovane za škodo na svojih talnih materialih v skladu s svojo politiko komercialne lastnine. Vendar pa fantastična tla nimajo pokritih gospodarskih izgub, ki jih bo utrpela zaradi izgube najema. Podjetje tudi nima kritja zaradi izgube uporabe izboljšav, ki jih je naredila v stavbi.

Ti predmeti niso bili poškodovani, zato izguba uporabe ni pokrita s premoženjskim zavarovanjem podjetja.

Floyd bi lahko svoje podjetje zaščitil pred finančnimi izgubami, ki so posledica odpovedi najema, z nakupom kritnega deleža najemnin. To kritje se lahko doda k politiki poslovne lastnine prek ločenega obrazca.

Obrestno zavarovanje zakupnine

Zavarovanje obrestnih zavarovanj krije finančno izgubo, ki jo imate zaradi odpovedi najema. Za pokritje izgube mora izhajati neposredna fizična izguba (ali poškodovanje) premoženja v prostorih, opisanih v izjavah. Poleg tega mora škoda izhajati iz nevarnosti, ki je zavarovana po vaši polici.

Če je zavarovalni limit prikazan v razporedu kritja, lahko kritje zakupnih obresti vključuje naslednje:

  • Najemniške obresti najemnikov To je razlika med mesečno najemnino, ki jo plačujete, in vrednostjo najema nepremičnine (tržna najemnina). V prejšnjem primeru znašajo najemniške obresti najemnikov Fantastic Flooring 2.500 USD (7.500 USD minus 5000 USD).
  • Izplačila z bonusi To je neprilagojeni del denarnega dodatka, ki ste ga plačali za pridobitev najema in vam ga ne bomo vrnili. Najemodajalcu ste na primer plačali bonus 5000 USD za zavarovanje 3-letnega najema, ne pa 5-letnega najema.
  • Izboljšave in izboljšave Vaše podjetje je morda izboljšalo vašo lastnino za najem, ki je ne morete zakonito odstraniti. Pokrite najemne obresti vključujejo nemortizirano del plačil, ki ste jih opravili za izboljšave. Ne vključuje vrednosti izboljšav, ki so zajete v drugih zavarovanjih.

  • Predplačniška najemnina To je nemortizirani del najemnine, ki ste ga plačali vnaprej in vam ga ne bomo povrnili. Na primer, plačali ste trimesečno najemnino vnaprej, ko ste zakupili svojo nepremičnino.

Čiste najemnine

Meja zavarovanja je pod pokritjem obresti zakupnine izražena z neto obresti obresti. Če vaš najem prekličete, največ, kar vam bo zavarovalka plačala za izgubo, so vaše neto najemnine v času nastanka izgube. Neto obresti najema vključujejo dve komponenti.

Obresti najemnikov (TLI) To predstavlja ugodnost, ki jo boste prejeli od ugodnega najema v preostalih mesecih. TLI je vaša sedanja vrednost bruto najemniške obresti. Izračuna se tako, da se bruto obrestne mere najema pomnožijo z ustreznim faktorjem obresti najemnika. Vaš bruto najemni delež je razlika med najemno vrednostjo vašega prostora in najemnino, ki jo plačujete vsak mesec. Recimo, da tržna cena najemnine znaša 5000 USD na mesec, vaše podjetje pa trenutno plačuje 3.500 USD.

Vaš bruto najemniški delež znaša 1.500 USD (5.000 USD minus 3.500 USD).

Faktor obresti najemnin izhaja iz tabele, ki je priložena vaši politiki. Dejavniki se razlikujejo glede na prevladujočo obrestno mero in mesece, ki ostanejo v najemu. Na primer, predpostavimo, da imate v najemu še 36 mesecev. Če je prevladujoča obrestna mera 5 odstotkov, je faktor najemne obrestne mere 33.4213. Vaš neto najemnina znaša 1.500 USD 33.4213 ali 50.132.

Mesečne zakupne obresti (MLI) Mesečne obresti najemnine odražajo vaše mesečne stroške za izplačila bonusa, izboljšave in izboljšave ter predplačniško najemnino. Ti predmeti ne bodo veljali, če predhodno niste plačali bonusa, izboljšali ali plačali najemnine. Če želite zavarovati te stroške, je treba mesečne zakupne obresti za vsako izračunati posebej. Za vsako postavko se vaši prvotni stroški delijo s številom mesecev, ki so ostali v vašem najemu, ko ste opravili izdatke. Recimo, da ste za polletni najem 36 mesecev porabili 25.000 dolarjev za izboljšave.

Vaš MLI znaša 25.000 USD / 30 ali 833 USD.

Čiste najemnine

Omejitev, ki je prikazana v vaši politiki za kritje obresti najemnin, je vsota najemniških obresti najemnikov in mesečnih obresti na dan začetka veljavnosti vaše police. Na primer, če je TLI 1500 USD, MLI pa 833 USD, je neto obresti od najema ob začetku nastanka 2,333 USD. To je največ, kar bo vaša zavarovalnica plačala v primeru kritja zakupnih obresti, če vam najem prekliče datum začetka veljavnosti vaše police.

Vaše neto obresti se najemajo vsak mesec v celotnem obdobju veljavnosti vaše politike. Če vaš najem prekličete, največ, kar vam bo zavarovalec plačal pod kritjem obresti najemnin, so vaše neto najemnine v času izgube. Vaša zavarovalnica bo izračunala neto obresti od najema, tako da doda naslednje:

  • Vaša bruto najemna obrestna mera, pomnožena s faktorjem obresti najemnika za preostale mesece najema, v času nastanka izgube
  • Vaše mesečne zakupne obresti, pomnožene s preostalimi meseci najema, v času, ko nastopi izguba


Sorodni Članki:

✔ - Državni davčni prazniki - Kako pripraviti svoje podjetje

✔ - Kaj počne korporativni odbor direktorjev?

✔ - Amazonova strategija za izbiro svetlobnih sistemov v skladiščih


Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!