Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

Praktični koraki za zaslužek pri pregledu hiše

Kupite prav, hitro se odpravite, zaupajte svoji skupini


Vlaganje v nepremičnine je lahko odličen način za zaslužek. Ena vrsta naložb v nepremičnine je preučitev hiše. Doseganje uspeha s to metodo je ponavadi kombinacija spretnosti, temeljite analize in raziskav, čeprav jih nekaj doseže z neumno srečo.

Ne glede na vrsto nepremičnine, ki jo izberete, je pri pripravi na vaš prvi uspešen obračun hiše treba upoštevati več pozitivnih in negativnih učinkov.

Pozitivni

  • Za uspeh projekta so potrebne nekatere stvari, ki jih lahko nadzirate, na primer spretnost, temeljita analiza in raziskovanje.

  • Vse vrste nepremičnin se lahko obrnejo.

  • Lahko najame ljudi, ki lahko povečajo verjetnost za uspešen obračun, vključno z izkušenim ponudnikom, izvajalcem in oblikovalcem.

Negativi

  • Lahko izgubite denar, če ne upoštevate vseh stroškov, vključno s stroški obnove, zadrževanja in prodaje.

  • Morda bodo morali plačati davek na kapitalski dobiček od prodaje.

  • Če lahko nepremičnino preveč izboljšate, če niste dovolj seznanjeni z okolico.

Kaj pomeni prelomiti hišo?

Odpravljanje hiše pomeni, da kupujete hišo z namenom, da jo prodate, običajno hitro, za dobiček. Ne gre za dolgoročno strategijo nakupa in zadrževanja. Prodaja nepremičnine za več, kot ste jo kupili, ne pomeni nujno, da boste prinašali dobiček.

Na primer, hišo kupite za 200.000 dolarjev in prenovite 50.000 dolarjev. Če hišo prodate za 240.000 dolarjev, kar je več, kot ste jo kupili, boste dejansko izgubili denar, če boste upoštevali stroške obnove, pa tudi dodatne stroške za zadrževanje in prodajo nepremičnine.

Kakšno vrsto nepremičnine je mogoče obrniti?

Najpogostejša vrsta nepremičnine, ki se prevrne, je enodružinski dom. Vendar pa se za dobiček lahko spremenijo skoraj vse vrste nepremičnin. To vključuje:

  • Večdružinske hiše: Prilagoditve vključujejo prenovo obstoječih enot ali dodajanje dodatnih enot, da bi nepremičnina postala bolj koristna za bodoče kupce.
  • Lastnina mešane rabe: To bi lahko vključevalo prenove ali dopolnitve trgovskega prostora, stanovanjskega prostora ali obojega.
  • Nepremičnine: Prenova prostora glede na posebne potrebe, kot so restavracija, salon ali splošna trgovina.
  • Zemljišče:Skozi postopek zoniranja se odobri za posebno uporabo, na primer stanovanjsko ali maloprodajno. Pridobitev dovoljenj za zoniranje je lahko dolgotrajen postopek, odvisno od tega, kako hitro in enostavno deluje gradbeni oddelek v mestu.

Ključ 1: Kupite po pravi ceni

Z nakupom zaslužite. Ni pomembno, kako dobro boste na koncu prenovili dom, če boste od vsega začetka vložili preveč denarja, toliko težje bo prinašati dobiček.

Določite vrednost popravil (ARV)

Poskušate ugotoviti, koliko si lahko privoščite za nakup nepremičnine, da bi ustvarili dobiček. Zato morate delati nazaj.

Prva stvar, ki jo morate storiti, je določiti vrednost popravka nepremičnine po popravilu. To je tisto, kar verjamete, da bo dom vreden, ko boste opravili vse prenove na posestvu.

Morali boste pogledati nedavno prodane cene primerljivih nepremičnin na tem območju. Medtem ko pogled na primerjave ni natančna znanost, vam bo pomagal, da dobite osnovno vrednost domače vrednosti. Če je vaš dom štiriposteljna, dve kopalniški kolonialni, si boste želeli ogledati kolonije podobne velikosti, ki so jih prodali v zadnjem letu. Prilagoditi boste morali nekatere dejavnike, kot so:

  • Posnetki: Dva domova imata lahko enako število postelj in kopeli, ena pa bi lahko bila za 1.000 kvadratnih metrov večja.
  • Kakovost prenove:Poglejte materiale, uporabljene pri obnovi. Je to tisto, kar išče trenutni kupec?
  • Kraj: Nekatera območja mesta bodo boljša od drugih: boljši šolski okraj, mirnejša ulica.
  • Velikost zemljišča:Večji sklopi bodo bolj dragoceni.
  • Oprema: Ali ima dom centralno klimatsko napravo, vgrajen bazen, dokončano klet ali mojster?

Ko si boste ogledali primerljive lastnosti, bi si lahko ogledali, kakšen bo vreden dom, ko boste končali s prenovo. To je vrednost po popravilu.

Odštejte svoje stroške

Če želite nepremičnino kupiti po pravi ceni, morate določiti, koliko denarja verjamete, da boste porabili za dom.

  • Stroški zapiranja ob nakupu: Sem spadajo zavarovanje lastninske pravice, inšpekcijski pregledi na domu, odvetniške pristojbine, ankete, bančne provizije, stroški zapisovanja: listine in hipoteke.
  • Stroški gradnje: dovoljenja iz mesta, materialni stroški, stroški dela.
  • Stroški lastništva: Plačila zavarovanja, davki, plačilo posojil, morebitni stroški komunalnih storitev.
  • Zapiralni stroški pri prodaji: Odvetniške honorarje, morda davek na prenos nepremičnin, provizija za nepremičnine, stroški snemanja: listine in hipoteke, pristojbine za inšpekcijo mesta: možno potrdilo o zasedenosti (CO), če ga mesto zahteva, kupci dobropis: kupec domači inšpektor bo z nepremičnino našel stvari narobe, bo kupec verjetno od vas zahteval dobropis za popravilo.

Kakšen je vaš motiv dobička?

Verjetno ne boste šli skozi vsa dela in tvegali, da bi stanovanje preusmerili na 5000 dolarjev. Zato morate določiti svoj idealni cilj za dobiček. Ko bi vse povedali in naredili, bi radi zaslužili 20.000 dolarjev? 50.000 dolarjev? 100.000 dolarjev? Vedeti, koliko želite narediti, vam bo pomagalo določiti ceno, po kateri si lahko privoščite nakup doma.

Prav tako se morate zavedati, da boste morda morali plačati davek na kapitalski dobiček od dobička. Glede na vaš dohodkovni razred boste morda morali plačati nič ali pa boste morali plačati kar 20 odstotkov dobička stricu Samu. Te stroške boste morda lahko odložili z izmenjavo 1031.

Določite idealno nabavno ceno

Zdaj, ko ste za nepremičnino določili vrednost popravljanja popravkov, približne stroške, povezane s prenovo nepremičnine, in koliko denarja želite zaslužiti, lahko določite najvišji znesek, ki ste ga pripravljeni plačati.

Po popravilu vrednosti

- Minusi stroškov

- Motivacija minusa dobička

= Idealna nakupna cena

To je točka, ko daste svojo ponudbo in upate, da bo sprejeta. Dosegli ste veliko dela, da ste prišli do te številke, zato vas nepremičninarji ne bodo zastavljali, če boste povečali ponudbeno ceno, nepremičnina je vaša. Vsak dodaten dolar, ki ga plačate za nepremičnino, je dolar potencialnega dobička, ki ga izgubite. Ne pozabite, da ste svoj denar pri nakupu.

Ključ 2: Hitro izstopite

Cilj flipping nepremičnin je prinašati dobiček in čim hitreje doseči ta dobiček. Vsak dober vlagatelj ve, da se trg nepremičnin lahko spremeni. Vsako število dejavnikov lahko drastično zmanjša vrednost vaše nepremičnine. To vključuje:

  • Zvišanje obrestnih mer: Ko so obrestne mere visoke, si ljudje ne morejo privoščiti, da bi porabili toliko za dom. Zmanjša njihova kupna moč, ker bo njihovo mesečno hipotekarno plačilo večje. Ko se obrestne mere zvišujejo, se bodo cene stanovanj znižale, da bi se prilagodile temu zmanjšanju kupne moči.
  • Sprememba sezone: Sezona nakupa doma je v poletnih mesecih, ko se otroci ne šolajo, dosegla vrhunec. Družine se želijo preseliti pred začetkom novega šolskega leta. Če niste sposobni, da bi se vaš flip na tržišču zgodnje pomlad / poletje povzpel, lahko na koncu stanete veliko denarja.

  • Povečanje zalog: Drug dejavnik, ki lahko vpliva na vrednost vašega doma, je presežek zalog na tem območju. Eden od razlogov, da bi se to lahko zgodilo, bi bil, če se veliko podjetje v mestu ustavi in ​​ljudje začnejo dajati svoje domove na svoj trg, da se lahko preselijo. Samo toliko kupcev ima 3-sobna, 2 kopalnica 250.000 dolarjev ranča doma. Če jih je na trgu pet, boste morda morali znižati ceno, da jo boste hitro prodali.
  • Vzpostavitev ali kratka prodaja na območju: Žal ne moreš nadzirati svojih sosedov. Kratka prodaja in izključitev na območju bodo zmanjšali vrednost vašega doma.

  • Naravna katastrofa: Prav tako ne morete nadzirati matične narave. Orkani, tornada in divji požari lahko opustošijo območja, cene stanovanj pa so enakovredne.
  • Ocene nižjih šol: Če se bo ocena šolskega sistema znižala, bo okolica potencialnim kupcem postala manj zaželena.
  • Počasno gospodarstvo: Ko se gospodarstvo sesede, pa tudi cene doma. Manj ljudi lahko kupi domove, tisti, ki to želijo, pa želijo porabiti manj.
  • Okoljski problemi / daljnovodi: Zvišane količine radona ali drugih kemikalij v tleh, daljnovodi, zgrajeni na dvorišču ali cevovod, ki teče skozi mesto, bodo težje prodali vaš dom za najvišji dolar.

Ključ 3: Ekipa, s katero delate, vas lahko naredi ali zlomi

Uspešni posnetki premoženja se naredijo hitro in naredijo za pravo ceno. Najem napačnega izvajalca, projektanta ali izvajalca lahko hitro spremeni flip v flop. V idealnem primeru boste imeli ekipo zaupanja vrednih posameznikov, preden zaprete posestvo, da ne boste izgubljali časa.

Oblikovalci

Če boste za svojo prenovo najeli oblikovalca, se morate prepričati, ali pozna to območje. Zadnja stvar, ki jo želite storiti, je prekomerno izboljšanje. Ni vsak dom potreben marmorja iz Kalkute in brazilskega trdega lesa. Z odličnim tlorisom in čistim dizajnom lahko zaslužite veliko denarja. Kuhinje in kopeli sicer prodajajo domove, vendar večina kupcev ne bo vedela razlike med pipo za 400 do 40 dolarjev.

Poznavanje trga bo tudi pomagalo ugotoviti, kakšen kupec išče na tem področju. Ali območje privablja veliko samskih, mladoporočencev, mladih družin z majhnimi otroki, ustaljenih družin ali praznih gnezd? To bo pomagalo določiti najboljši pristop k prenovi. Bi morali dodati še eno spalnico? Se osredotočite na družinsko sobo za otroke? Bo mojstrski komplet glavni žreb?

Izvajalci

To vključuje električarje, vodovodarje, stranske krovce, krovce, izvajalce HVAC-a, slikarje, tlakovce in vse druge, ki jih morda potrebujete. Želite dobiti več ponudb, da boste dosegli najboljšo ceno, hkrati pa želite preveriti tudi poverilnice, ker najboljša cena ni vedno najbolj kakovostno delo. Morda mislite, da ste v začetku dobili veliko ceno, vendar boste porabili več časa in denarja in poskušali popraviti nadomestno delo izvajalca.

Prepričajte se, da izvajalec razume potrebna dovoljenja, ki jih je treba odvzeti mestu za obnove, ki jih je treba opraviti. Koliko časa traja mesto za obdelavo dovoljenj? Ali obstajajo kakršna koli vprašanja glede zoniranja, ki jih je treba odobriti? Težave z mestom z dovoljenjem lahko mesece zadržijo delovna mesta in hitro zmanjšajo morebitni dobiček.

Tudi izvajalci so znani po tem, da "podcenjujejo", kako dolgo bo trajalo delovno mesto. Prepričajte se, da imate z izvajalcem določen rok za izvedbo del. V svoj proračun morate vključiti tudi krizni sklad za ta delovna mesta, ki niso končana pravočasno.

Realtors

Ali boste prodali nepremičnino ali poskušali nepremičnino prodati sami? Če prodajate z nepremičninskim posrednikom, ne pozabite upoštevati njihove provizije pri prodaji.

Ko izbirate nepremičnino, se morate prepričati, da poznajo trg, na katerem poskušate prodati dom. Tudi če ste v preteklosti sodelovali z Realtorjem, morda niso najbolj primerni za ta trg.

Poleg tega je veliko prodajalcev enostavno zainteresiranih za hitro prodajo in ne nujno, da prodajo dom za najboljši dolar. Prepričajte se, da ste sami opravili raziskavo in ali se počutite udobno glede na številko, ki jo ima nepremičnina za dom. Želite hitro prodajo, hkrati pa ne želite pustiti preveč denarja na mizi.


Sorodni Članki:

✔ - Restavracija Burger Trends in najljubša ameriška hrana

✔ - Prednosti in slabosti primestne naložbene nepremičnine

✔ - Poenostavite načrtovanje dogodkov s programsko opremo za upravljanje


Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!