Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

Vrednotenje nepremičnin v naložbah

Pri ocenjevanju potencialne naložbe v nepremičnine morate upoštevati nekaj ključnih elementov. Tu je nekaj stvari, ki bi jih morali upoštevati vlagatelji.


  • 01

    Vrednotenje naložb v nepremičnine je količinsko in kakovostno

    Drugi dan sem si ogledal potencialno naložbo. Šlo je za večstanovanjsko družino s štirimi enotami, ki jo je v celoti zasedel lastnik, ki je bil tam trideset let. Lastnik je bil eklektičen akademik in povsod so bile raztresene vse vrste bric-a-brac in starin. Mesto ni bilo pravilno razdeljeno. Preprogo je bilo treba zamenjati in tla popraviti. Prestavni temelj je na tleh napihnil tla in ustvaril velike razpoke, ki so segale po različnih stenah.

    Kraj sem obiskal s svojimi prijatelji - parom, ki se je zanimal za vstop v nepremičnine. Kraj so odpisali od trenutka, ko so stopili na vrata. Ko pa sem videl tiste izbokline in razpoke, sem videl eno stvar: denar. Težave s fundacijo prestrašijo večino vlagateljev, kar zmanjšuje konkurenco in lahko zmehča ceno.

    Toda kako oceniti tak posel? Ali kak dogovor v zvezi s tem? Osebno razdelim pomisleke na dve kategoriji:

    • Količinski: Kako naj pričakujem, da bo nepremičnina delovala kot naložba? V tem delu lahko izluščim svoj kalkulator ali preglednico ali programsko opremo za ocenjevanje in zaženem nekaj številk.

    • Kakovostno: vprašati se moram, "ali lahko to odvzamem?" Če ste kot velika večina vlagateljev v nepremičnine, potem ste delni delovni čas. To pomeni, da se boste morali spoprijeti s tem projektom na vrhu svojega "dnevnega dela" in ga nato voditi. Ta del analize bo potreboval nekaj iskanja duše; kalkulator vam tu ne bo pomagal.

  • 02

    Kvantitativno - vodenje številk z omejitvijo hitrosti

    Osebno ponavadi pogledam tri ključne številke, ko razmišljam o naložbi. Stopnja pokrovčkov je prvo od teh orodij.

    Stopnja kapice je preprosto letni čisti dohodek, deljen s ceno nepremičnine. Vlagatelji že leta uporabljajo "pravilo 1%", ki preprosto navaja, da bi moral biti mesečni dohodek od najemnine približno 1% cene, ki jo plačate za nepremičnino. Nekateri trgi so se zaradi raketnih vrednosti nepremičnin oddaljili od tega razmerja, na drugih pa še vedno najdete lastnosti, ki ustrezajo pravilu 1%. Nekaj, kar morate upoštevati, je, da je pravilo 1% pravičen pokazatelj, ali bo nepremičnina letno ustvarila dovolj denarnega toka za kritje hipotekarnih plačil in stroškov. Seveda obstaja veliko spremenljivk, ki se spuščajo v to (od davkov do obrestnih mer do odstotkov polog, ki ga plačujete), vendar je to izhodišče.

  • 03

    Denarni tok kot orodje za količinsko vrednotenje

    Edini razlog, da vas skrbi stopnja omejitve, je, da resnično iščete preprost proxy za to, kakšen denarni tok bo ustvaril naložbo. Pri vlaganju je gotovina ključna - ignorirajte ta izračun na svoj račun.

    Ocenjevanje denarnega toka pomeni določitev največjih pričakovanih denarnih odlivov (davki, glavnica, obresti, odhodki, prosta delovna mesta, provizije, popravila) in primerjava z dohodkom, ki ga nepremičnina ustvari. To lahko storite prek preglednice ali uporabite programski paket za ocenjevanje nepremičnin.

  • 04

    Stopnja donosa kot količinsko orodje za analizo naložb v nepremičnine

    Denarni tok vam bo omogočil izračun pričakovane donosnosti nepremičnine (ROR). Stopnja donosa je merilo dobičkonosnosti; meri denar, ki ga bo projekt ustvaril, v primerjavi z gotovino, ki jo morate vložiti v projekt.

    Za izračun tega razmerja potrebujete preglednico ali programsko opremo za vrednotenje nepremičnin. Mislim, da je zelo koristno, saj mi omogoča primerjavo donosa, ki ga pričakujem za naložbo, in donosa, ki bi ga razumno pričakoval za druge, različne naložbe. Na primer: če bi vodil številke za nepremičnino, ki sem jo opisal na začetku tega članka, in mi je vrnila stopnjo donosa v višini 8%, bi jo zagotovo prenesel.

    Pričakujem, da bom 8% investiral na borzo (manjše tveganje in veliko manj truda). Glede na tveganje in trud, ki bi jih moral vložiti v ta projekt, bi pričakoval stopnjo donosa precej severno od 20%.

  • 05

    Kakovostno - Ali lahko projekt končate?

    Kot sem že omenil, vaš kalkulator tu ne bo pomagal. To je takrat, ko se morate pogledati v ogledalo in razmisliti, koliko časa in truda boste lahko namenili projektu.

    Še enkrat, poglejmo projekt, o katerem sem govoril na začetku tega članka. Recimo, da ga primerjate s podobno priložnostjo; drugo družino v isti soseski, ki pa zahteva manj dela. To priložnost bi izkoristili čez zgornji del fiksirja, razen če bi drugi ponudil znatno višjo donosnost. Toda koliko višje?

    Začetnim investitorjem vedno ponudim enak nasvet: Na tem področju grešite s previdnosti. Projekt, ki ga lahko naredite, je neskončno boljši od tistega, ki ste ga izgoreli do trenutka, ko ste na pol poti. V svoji ponudbi udobja poiščite nekaj, kar ponuja nekaj spodobnih številk, to dokončajte, nato pa naslednjič preidite na zahtevnejši (in upajmo, da bo donosnejši) projekt.

    Zaključek:

    Analiza je del umetnosti, del znanost. Oglejte si ostale teme v tem razdelku za več idej o ocenjevanju naložb.

    Avtor Chris Smith je investitor v nepremičnine, ustanovitelj spletne reference za vlagatelje in nepremičninske strokovnjake ter je objavljal članke v reviji Corporate Finance Magazine, Euromoney in Business Business Network.


  • Sorodni Članki:

    ✔ - Načrtovanje in izračun odprtih za nakup

    ✔ - Največje in najboljše trgovske verige na Kitajskem

    ✔ - Dražbeni seznami arhiva eBaya


    Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!