Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

Prodaja podjetja vs Prodaja komercialnih nepremičnin

Kako poslovni nepremičninski agent pomaga podjetju spremeniti roke


Prodaja delujočega podjetja, tudi ko je nepremičnina vključena, zahteva zelo drugačen pristop k vrednotenju. Prepogosto nepremičninski agenti in posredniki ne zaznajo razlike, saj ne dobijo toliko zahtevkov za to vrsto transakcijskih kombinacij.

Ko ima lastnik podjetja tudi nepremičnino, bodo želeli bodisi zapreti podjetje in prodati nepremičnino ali prodati oboje. Nepremičninski agenti in posredniki naj bi skupaj naštevali seznam, kar je lahko napaka.

Podjetje, ki posluje, je zelo drugačna žival od nepremičnin, kjer prebiva. Obstajajo tudi zelo različni pogodbeni sporazumi, potrebni za prenos poslovnega premoženja. Niso kot nepremičnine in lahko vsebujejo garancije glede obsega in obstoječe demografske baze strank / kupcev. Parametri vrednotenja so zelo različni, saj je delujoče podjetje imelo "dobro voljo", pa tudi obstoječe in morda dobaviteljske sporazume. Včasih ne morejo prenesti novega lastnika.

Strokovnjaki za nepremičnine

Strokovnjaki za nepremičnine, zlasti tisti, ki se nahajajo v tržni niši, imajo znanje in strokovno znanje za analizo prihodkov in odhodkov od najemnin, ki jih predložijo svoji stranki / stranki za sprejemanje odločitev. Kjer lahko postanejo manjši, je analiza podjetja s finančne perspektive. Pod površjem je veliko in presoja dobička in izgube in bilance stanja se ne začne ugotavljati resničnih dejstev.

Na podeželju, na katerem opravljam prakso, je nepremičninski posrednik naštel podjetje za prodajo, in to brez nepremičnin. Stavba je bila najeta. Ker sem imel zainteresirano stranko, sem poklical in zaprosil za finančne podatke in prejel P&L in bilanco stanja. Poklical sem in vprašal razčlenitev denarnega toka. Posrednik v resnici ni vedel, kaj zahtevam.

P&L podjetja se pogosto zelo razlikuje od denarnega toka; samo vprašajte IRS agenta. Ena od prednosti lastništva podjetja je nekaj odmorov z odštevanjem stroškov kot podjetja, ki bi bilo osebno. Ne govorimo nujno o nezakonitih ali davčnih utajah. Primer so odbitki za vozilo in njegovi stroški delovanja, saj se lahko uporabljajo tako za osebne kot poslovne dejavnosti.

Njegovi stranki je bila škoda, da našteje svoje podjetje, kadar najosnovnejše zahteve niso bile v njegovi bazi znanja. Vsak dober poslovni posrednik bo od svoje stranke zahteval analizo denarnega toka kot enega najpomembnejših finančnih dokumentov. Prilagoditve vrednosti posla se opravijo na podlagi postavk v denarnem toku, vključno z:

  • Podrobne preglednice o vseh dohodkih
  • Podrobnosti o vseh stroških
  • Kakšni stroški dejansko gredo v korist lastnika
  • Popravek nazaj na dohodek za tiste izdatke za lastniške zaslužke, ki bodo odšli (ne bodo stroški novega lastnika)
  • Poleg stroškov za stroške v korist lastnika, ki bodo od novega kupca morali povečati stroške (lastnik bo upravljal / kupec bo najel upravitelja)

V prejšnji življenjski karieri sem podjetje prodal podjetju, ki je javno prodajalo na newyorški borzi. Poslali so ekipo revizorjev, ki je preživela več tednov in večinoma preverjala moje denarne tokove. Primer stroškov lastnika, ki so odhajali, so bili moji stroški za tovornjake. Podjetje mi je zagotovilo vozilo, vključno z vsemi stroški, vzdrževanjem in gorivom. Ponovno so dodali te stroške in povečali vrednost mojega podjetja, saj to ni bil resničen strošek, ki bi ga morali plačati po nakupu.

Kot sem navedel na seznamu artiklov, če bo prodajni lastnik tudi vodil podjetje in si ni izplačal plače po tržni obrestni meri, bi moral kupec prilagoditi svoje vrednotenje posla navzdol zaradi potrebe po najemu upravitelja pri tržna plača.

Kot vidite, obstaja več dejavnikov, zaradi katerih se vrednotenje poslovanja, ki ga poslujejo, precej razlikuje od prodaje nepremičnin. In sploh nismo zašli v popis. Druga vrednost pri vrednotenju podjetij so različni načini izračunavanja, odvisno od panoge ali vrste posla.

Jasno je, da se večina nepremičninskih strokovnjakov ne bi smela ukvarjati s posredovanjem delujočih poslovnih podjetij, če nimajo izkušenj in strokovnega znanja za to. Veliko boljši pristop bi bil partner s poslovnim posrednikom, ki ne opravlja posredniških nepremičnin. To bo obojestransko koristen odnos, vsak od vas pa bo kupcu / stranki prinesel največ izkušenj in vrednosti.


Sorodni Članki:

✔ - Profil nekaterih največjih franšiznih odločb

✔ - Opredelitev spremembe pogodbe o nepremičninah

✔ - Tom Monaghan Biografija: Ustanovitelj pice Domina


Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!