Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

Strategije in tveganja, ki jih je treba upoštevati pri nakupu zemlje

Vlaganje v zemlji je lahko odličen način zaslužka, lahko pa je tudi zelo tvegano. Pred nakupom morate upoštevati pet vprašanj.


Obstaja veliko načinov, kako zaslužiti denar v naložbe v nepremičnine. En naložbeni pristop dejansko sploh ne vključuje premoženja, vsaj ne ob nakupu. Pri tej vrsti naložb boste kupili zemljišče, na katerem bo sedla bodoča nepremičnina. Naučite se petih tveganj, s katerimi bi se lahko soočili, ko investirate v zemljišče.

Kaj se lahko razvije na kopnem?

Možnosti, za kaj se lahko uporablja zemljišče, so neskončne. Medtem ko bodo zahteve za območje omejile, kaj je mogoče graditi na določeni parceli, se na splošno na surovem zemljišču lahko razvije karkoli, vključno z naslednjim:

  • Enodružinski dom
  • Večdružinski dom
  • Pisarniški prostor
  • Maloprodajni prostor
  • Mešani trgovski in stanovanjski prostor
  • Hotel
  • Letovišče
  • Strip Mall
  • Bolnišnica
  • Mall
  • Kmetija
  • Parkirišče

Kakšen je vaš cilj pri nakupu zemljišča?

Preden dejansko kupite kos zemlje, se morate odločiti, kaj je vaš cilj naložbe. Upoštevati je treba več različnih strategij in ne gre za eno velikost. Dva različna vlagatelja bi lahko za isti kos zemlje imela dva zelo različna pristopa. Poleg tega ima isti vlagatelj dva različna pristopa za dve različni zemljiški parceli.

Pri nakupu zemljišč upoštevajte teh sedmih strategij:

  1. Kupi in prodaj: Pri tem pristopu v bistvu prelistate deželo. Verjamete, da ste kupili zemljišče pod tržno vrednostjo in upate, da boste našli drugega kupca, ki je pripravljen plačati po tržni vrednosti ali več. Upate na hitro prodajo z malo ali nič dodatnega dela na zemljišču z vaše strani.
  2. Kupite in pridržite:Pri tem pristopu kupite zemljišče in ga zadržite za obdobje. Verjamete, da bo zemlja cenila vrednost. Še vedno boste morali plačati davek na zemljišče in vse dodatne stroške za vzdrževanje zemljišča v tem času. To je običajen pristop na območjih, ki se ponovno gentificirajo. Investitor odkupi zemljišče v upanju, da ga lahko v prihodnosti proda prodajalcu, ko območje postane bolj priljubljeno.

  1. Nakup, razvoj in zadrževanje: Pri tem pristopu kupujete surovi košček zemlje z namenom, da ga sami razvijete. Na primer, lahko zgradite kompleks mestnih hiš, ki jih boste dali v najem stanovalcem. Odločili bi se lahko tudi za gradnjo striptiza, ki ga lahko najamete maloprodajnim najemnikom. Druga možnost je, da pripravite nočitev z zajtrkom, ki jo boste vodili in upravljali.
  2. Nakupujte, gojite in hranite: Pri tem pristopu vas bolj zanima uporaba dejanskih zemljišč kot gradnja posesti na zemljišču. Na primer, morda želite gojiti pridelke na zemlji, ga uporabljati za živino, postaviti kmetijo božičnih dreves ali postaviti vinograd. Dejavno boste upravljali z deželo in upali, da boste s tem, kar lahko prinese zemlja, prinesli dobiček.

  1. Kupujte, pojdite skozi postopek upravičenja in prodajajte: V tem scenariju boste kupili zemljišče in nato skozi postopek odobritve nepremičnine za določeno uporabo. Na primer, morda je zemljišče, ki je bilo območje za komercialno uporabo, zdaj pa, ko se je območje razvilo, bi bilo odlično mesto za novo stanovanjsko stolpnico. Če boste lahko zemljišče preuredili za stanovanjsko rabo, bi to postalo bolj dragoceno za potencialne razvijalce in bolj zaželeno, saj je to en dodaten korak, ki jim ga ne bi smeli storiti sami.

  1. Kupujte, razvijajte in prodajajte: V tem primeru kupite zemljišče z namenom, da ga sami razvijete in nato prodate končnemu uporabniku. Na primer, kupite zemljišče, zgradite nov gradbeni dom in ga nato prodate kupcu, ki želi v njem živeti. Kot drug primer postavite vinograd in ga prodate kupcu, ki bo upravljal in vodil vinograd.
  2. Nakup, razvoj in najem: Končno bi lahko zemljišče razvili in zemljišče nato najeli komu drugemu. Na primer, lahko kupite zemljišče in se odločite za parkiranje na njem, ker v bližini ni dovolj parkirišča. Lastnik večstanovanjske nepremičnine v bližini vpraša, ali lahko od vas najamejo parcelo, ker nimajo dovolj parkirišča za svoje najemnike.

Tveganja, ki jih je treba upoštevati pri nakupu zemlje

Zdi se, da je neizgrajen košček zemlje neskončen. Vendar boste kmalu ugotovili, da se boste, ko boste poskušali razvijati ali prodati to zemljišče, soočiti veliko omejitev in izzivov. Vlada lahko omeji vrsto nepremičnin, ki jih je mogoče zgraditi, ali način uporabe zemljišča. Lahko se srečate z okoljskimi težavami, kot so poplave ali onesnaževalci.

Pet tveganj odkupa zemljišč, ki se jih je treba zavedati

Razvrstitev po conah

Glavna težava, s katero se lahko srečate pri nakupu zemljišča, je problematika določanja območij glede načina uporabe zemljišča. Vsako mesto ima načrt rabe zemljišč. To v osnovi deli mesto na različna območja, vključno s trgovinsko, stanovanjsko, kmetijsko, industrijsko, zgodovinsko ali celo mešano.

Uporaba zemljišč: Prvo vprašanje, s katerim se boste morali spoprijeti, je način uporabe zemljišč. Če je zemljišče conirano za stanovanjsko rabo in načrtujete gradnjo stanovanjske nepremičnine na zemljišču, potem nimate težav.

Če pa želite spremeniti način coniranja zemljišč, boste morda imeli boj na rokah. Na primer, zemljišče je območje stanovanjske rabe in na mestu bi radi zgradili poslovno nepremičnino. Nekatere od teh klasifikacij so že desetletja stare, zato je mesto morda odprto za prerazvrstitev zemljišč, če je nova funkcija smiselna s sedanjo postavitvijo mesta. Drugi čas ni tako enostavno.

Mesto boste morali vložiti peticijo, da boste lahko zemljišče prerazvrstili. Številna mesta bodo želela, da pokažete, da se je soseska bistveno spremenila, kar bo upravičilo spremembo območja. Morali boste predložiti predlog, kaj boste zgradili na spletnem mestu. Dokazati boste morali, da je vaš razvoj združljiv z obstoječim načrtom za razvoj zemljišč, ki ga ima mesto, in da ne bo imel negativnih učinkov, kot je povzročitev poplave bližnjih območij ali povečanje prometa.

Verjetno bo javna obravnava. Tudi če lahko mestni svet dobite na krovu, boste morda imeli ločen boj na rokah s sosedi, ki bodo zaprosili za preprečitev gradnje.

Omejitve zoniranja

Drugi dejavnik, ki ga je treba upoštevati pri nakupu zemljišča, je velikost gradnje, ki jo boste lahko gradili, vključno z naslednjim:

  • Zahteve za povračilo: Običajno obstaja koda, ki zahteva, da bo vaša lastnina zgrajena na določeni razdalji od sosednjih linij lastnosti. To vključuje sprednjo stran, ki je verjetno ulica, obe strani in zadnji del. Trajne konstrukcije, kot so dom, garaža ali krov, morajo biti zgrajene na določeni razdalji od nepremičnin. Glede na velikost partije, ki jo gledate, bi to lahko močno vplivalo na velikost konstrukcije, ki jo je mogoče zgraditi, kar bi lahko pomenilo, da ni vredno vlagati.

  • Veliko pokritost: Ta koda obstaja za preprečevanje poplav. Obstajati mora določen odstotek partije, ki ni pokrita, pri čemer ima dež možnost, da prodre v tla, da ne poplavi sosednjih lastnosti.
  • Razmerje talne površine: Kvadratni posnetki vsakega nadstropja nepremičnine (nekatera mesta vključujejo kletne prostore, druga ne) bodo združena in nato razdeljena na velikost parcele. Skupna talna površina je lahko le določen odstotek velikosti partije, ki ga bo določilo vsako mesto.

  • Višina: Vedeti morate višino konstrukcije, ki jo lahko zgradite. Če ste načrtovali tri-družinsko stavbo, vendar mesto na tej lokaciji ne bo dovolilo več kot dveh zgodb, naložba za vas ne bo imela denarnega smisla.
  • Dodatne zgradbe: Omejene bodo velikosti in postavitve objektov, kot so garaže in lope. Obstaja lahko zahteva, koliko parkirnih mest morate imeti za nepremičnino. Nekatera mesta lahko celo zahtevajo, da se ti prostori pokrijejo.

Okoljska vprašanja

Tretja nevarnost nakupa surove zemlje je, da ne veste, kaj se skriva pod zemljo. Lahko bi naleteli na visoke ravni radona ali azbesta. Tla so lahko nestabilna in neprimerna za gradnjo. Če gradite na tleh, ki ni stabilno, lahko to povzroči razpok temeljev vaše lastnine.

Zemljišče se lahko nahaja v poplavnem območju. To ne bo konec sveta, če lahko posest dvignete ali spremenite razvrščanje tal, da preprečite poplave. Zavarovanje pred poplavami je zelo drago in je lahko odstopanje za morebitne kupce.

Vendar obstajajo izjeme. Velik del Hobokena v New Jerseyju se nahaja na poplavnem območju, vendar zaradi bližine New Yorka zemljišče na tem območju velja za zelo dragoceno.

Dostop do pripomočkov

Kako enostavno je dobiti pripomočke na lokaciji? To vključuje kanalizacijo, tekočo vodo, elektriko, plin, telefon, kabel in internet. Ali sosednje nepremičnine imajo te storitve ali je vaša parcela sredi nikjer.

Če je vaša nepremičnina sredi nikjer in nima dostopa do kanalizacijskega voda, lahko na tleh opravite preizkus perkolacije, da ugotovite, ali je na posestvu mogoče namestiti greznico. Ta test določa, kako hitro voda odteka skozi tla. Ob predpostavki, da bo zemljišče opravilo preizkus za perkolacijo, boste morali izkopati tudi vodnjak za pitno vodo, kar bo zlahka stalo pet številk.

Pridobitev teh pripomočkov v vašo lastnino je lahko velik strošek. Če ne morete dobiti dostopa do potrebnih pripomočkov, je katastrofa za vsak potencialni razvoj, ki ste ga razmišljali.

Brez dohodka, ampak odhodkov

Ko kupite surovo zemljo, na zemlji ni ničesar, zato ne prinaša dohodka. Zelo težko je dobiti posojilo za prosta zemljišča, zato boste verjetno morali plačati gotovino za zemljišče, pri naložbi pa boste zapustili veliko denarja.

Prihodka ne bo ustvarjen, vendar boste še vedno odgovorni za stroške na zemljišču. Glavni strošek bodo davki. Morda boste morali plačati tudi za vzdrževanje zemlje, kot je redno košenje trave.


Sorodni Članki:

✔ - Predmeti, ki jih morate imeti na seznamu za načrtovanje dogodkov

✔ - Kako oceniti začetne stroške zalog na drobno

✔ - Prihodnost e-trgovine


Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!