Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

Izboljšave in izboljšave najemnikov

Izboljšave in izboljšave najemnikov so nadgradnje stavb, ki jih plača najemnik in postanejo last najemodajalca.


Številni lastniki podjetij nadgradijo stavbe, ki jih najamejo od najemodajalca. Pri zavarovanju komercialne lastnine se te nadgradnje imenujejo najemniki izboljšave in izboljšave ali TIB.

Postanite del stavbe

Najemnike izboljša in izboljšave plača najemnik, vendar postanejo del stavbe. Razen če v pogodbi ni določeno drugače, najemodajalec praviloma pridobi lastništvo nad nadgradnjo, ko jih namestite. Najemnik ohranja nezadostno zanimanje za uporaba izboljšav. Najemnikovo zanimanje za nepremičnino preneha, ko najem preneha in se najemnik odseli. Naslednji primer prikazuje nekatere izboljšave, ki jih najemnik lahko naredi.

Primer

Larry ima v lasti Luxury Leathers, trgovino z usnjenimi izdelki, ki se nahaja v prodajnem centru. Larry svoj posel vodi iz maloprodajnih prostorov, ki jih ima v najemu od lastnika nakupovalnega središča, nakupovalnih centrov Inc. Larry je že od dveh let vanj preselil v svoje najemne prostore različne izboljšave svojega najemnega prostora. Sem spadajo nova vgradna razsvetljava, nova preproga in majhna pisarna Larry, zgrajena za maloprodajnim prostorom.

V najemu med Larryjem in najemodajalcem je navedeno, da vse izboljšave, ki jih Larry počne v času trajanja najema, postanejo last najemodajalca v času, ko so ga namestili. Izpolnjene TIB-je zavaruje najemodajalec. Nakupovalni centri Inc. so stavbo zavarovali v skladu s poslovno politiko. Pravilnik samodejno zajema vse izboljšave zgradbe, ki so bile izvedene v obdobju trajanja politike.

Larry ve, da bo vsaka TIB, ki jo namesti, postala last njegovega najemodajalca. Kljub temu bo Larry te izboljšave izkoristil do konca najema. Larry bi lahko izgubil svojega uporabi obresti v nepremičnini, če je TIB poškodovan ali uničen s požarom ali drugo nevarnostjo. Na srečo lahko Larry zavaruje zanimanje za izboljšave v okviru politike poslovne lastnine.

Pomen TIB

Številne politike poslovne lastnine opredeljujejo najemniki izboljšave in izboljšave kot napeljave, spremembe, instalacije ali dodatki stavbe, ki jo posedujete, vendar je nimate. Se pravi, TIB so predmeti, ki ste jih kupili ali namestili na svoje stroške, vendar jih ni mogoče zakonito odstraniti.

Primeri TIB-ov so pisarna, luči in preproge, ki jih je Larry namestil v svoji trgovini. Ta lastnost je zdaj del stavbe. Ker ga Larry nima v lasti, ga ne more vzeti s seboj, če se preseli na drugo lokacijo. Če bi Larry poskušal odstraniti posest, bi lahko poškodoval zgradbo.

Kdo je odgovoren za zavarovanje?

TIB lahko zavaruje najemnik ali najemodajalec. V najemu mora biti jasno določeno, katera stranka je odgovorna za zavarovanje. V nasprotnem primeru lahko pride do sporov, katerih zavarovanje, najemodajalca ali najemnika, bi moralo veljati za izgube, ki vključujejo poškodovane TIB.

V najemu mora biti določeno tudi, kdaj lastništvo TIB-jev prehaja iz najemnika na najemodajalca. To se pogosto (vendar ne vedno) zgodi, ko so izboljšave nameščene v stavbi.

Zavarovalno kritje za najemodajalca

Ker so TIB-ji v lasti najemodajalca, so pogosto zavarovani skupaj s stavbo v skladu s najemodajalčevo politiko komercialne lastnine. Politike običajno zajemajo stavbo, predvideno v pravilniku, dokončane dodatke in napeljave (pomeni nepremičnine, ki so stalno pritrjene na stavbo). Primer napeljave je lestenec, nameščen v stropu restavracije.

Recimo, da najem med luksuznimi usnjami in nakupovalnimi centri Inc. od najemodajalca zahteva zavarovanje TIB. Če so Nakupovalni centri Inc zavarovani s tipično lastninsko politiko, bi morali pisarne, preproge in vgradne luči, ki jih je Larry namestil, šteti za pokrito lastnino.

Izboljšave najemnika povečajo vrednost najemodajalčeve stavbe. Če najemnik za TIB porabi 15.000 dolarjev, se bo vrednost zgradbe povečala za 15.000 dolarjev. Gradbeno mejo najemodajalčeve politike je treba povečati za vrednost TIB. V nasprotnem primeru je stavba morda premalo zavarovana. Če pride do izgube in najemodajalec ni kupil ustreznih omejitev, lahko najemodajalec plača kazen sozavarovanja.

Zavarovalno kritje za najemnika

Če najemodajalec najemnika zahteva, da popravi ali zamenja poškodovane TIB, potem najemniku teh predmetov ni treba zavarovati. V nasprotnem primeru bi morali biti TIB-ji zavarovani po najemnikovi politiki najemnika. Večina pravil o komercialni lastnini samodejno zajema, kot najemnik poslovne lastnine, najemnikove deleže v TIB-jih.

Glede na vašo politiko se TIB-ji lahko krijejo na podlagi nadomestnih stroškov ali dejanske vrednosti denarnih vrednosti. Izgube so običajno v celoti pokrite le, če popravila opravite "takoj" (ta beseda ni definirana). Če TIB-jev ne popravite takoj, lahko zavarovalec plača le del prvotnih stroškov na podlagi naslednje formule:

Prvotni stroški X število dni od datuma izgube do izteka veljavnosti vašega najema / število dni od namestitve izboljšav do izteka najema

Recimo, recimo, da so Luxury Leathers 1. januarja 2015 podpisali petletno najemno pogodbo. Larry je izboljšave zaključil 1. januarja 2016. Vse izboljšave je uničil požar 1. januarja 2017. Larryjeva zavarovalnica ne bo plačala več kot naslednje:

15.000 USD X 1095 (trikrat 365), deljeno s 1460 (štirikrat 365) = 11.250 USD

Vaša zavarovalnica ne bo plačala ničesar, če najemodajalec popravi ali nadomesti poškodovane izboljšave.

Trgovinske napeljave

Medtem ko najemniki ne morejo raztrgati TIB-ov, ki so jih namestili, lahko odstranijo kategorijo imenovane lastnine trgovinska napeljavas. Trgovinske napeljave so predmeti, ki jih najemnik namesti, ki jih najemnik pričakuje, da jih odstrani, ko izprazni stavbo. So bistvenega pomena za poslovanje najemnika in jih je mogoče odstraniti, ne da bi poškodovali stavbo. Trgovinske naloge ostajajo v lasti najemnika, zato je slednji odgovoren za njihovo zavarovanje.

Recimo, da Larry v svojo trgovino namesti nove omare za razstavljanje svojih usnjenih izdelkov. Tako Larry kot njegov najemodajalec pričakujeta, da bo Larry primere vzel s seboj, ko se bo preselil na drugo lokacijo. Čeprav so zadeve pritrjene na stavbo, se štejejo za trgovske napeljave in ne za TIB. Drugi primeri trgovinskih napeljav so računalniki, prodajni avtomati in oprema strojnih trgovin.

Najemniki bi morali zagotoviti, da je v najemu natančno določeno, katere vrste nepremičnin se lahko uvrščajo med trgovinske pripomočke. V nasprotnem primeru najemodajalec lahko zavrne, da najemniku dovoli odstranitev določene nepremičnine, ko poteče najem.


Sorodni Članki:

✔ - Protipostavke in pravno zavezujoči podpisi

✔ - Razvijte kontni načrt za svoje majhno podjetje

✔ - 10 Napake pri financiranju, ki nastanejo pri zagonu spletnega podjetja


Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!