Avtorjev Blog O Finančnem In Poslovnem

Stvari, ki jih je treba upoštevati pri ocenjevanju lastnosti najema

Tu je nekaj pomembnih stvari, ki bi jih moral vsak vlagatelj oceniti, preden se odloči, ali bo kupil najemno nepremičnino ali ne.


Če želite kupiti nepremičnino za najem, obstajajo štirje dejavniki, ki vam lahko pomagajo, da se najbolje odločite. Naslednji štirje dejavniki vam lahko pomagajo oceniti naložbo:

  • Lokacija
  • Finančniki
  • Popravila
  • Trenutni trg

Ocenite lokacijo nepremičnine

Lokacija je ena najpomembnejših stvari, ki jo morate upoštevati pri ocenjevanju potencialne naložbene nepremičnine. Lahko vam pomaga, da se skozi leta izobražite ugibanje o potencialu nepremičnine, ki ga lahko cenite. Na primer, guru nepremičnin Robert Kiyosaki govori o prednostih nakupa nepremičnine z dohodkom v bližini skupnosti. Obrazložitev je, da je najemnikom vedno dovolj ponudbe, starši študentov bodo navadno plačevali najemnino in pogosto lahko zaračunate višjo najemnino zaradi zaželenosti območja in povečanega povpraševanja po stanovanjih.

Kakšna je soseska

  • Je primestno ali mestno?
  • Ali je blizu prodajaln, transportnih središč, bolnišnic in šol?
  • Kakšen najemnik bo želel tam živeti? (družine, starejši, samski ljudje, srednji razred itd.)
  • Ali je na območju dovolj ponudbe najemnikov?
  • Je blizu vašega trenutnega prebivališča? Če je daleč, boste morali stroške potovanja upoštevati v smislu finančnih stroškov odvoza na delo in oportunitetnih stroškov zaradi izgubljene produktivnosti.
  • Je soseska stabilna, se širi ali propada? Ali je veliko prostih nepremičnin ali je veliko novogradenj?

  • Ali vidite priložnost za rast v prihodnosti? Na primer, gradi se nova železniška proga, ki se povezuje z večjim mestom, ali pa se novo podjetje preseli v območje in ustvari nova delovna mesta. To lahko močno poveča zaželenost lokacije.

Ocenite finančne podatke nepremičnine

Spoznajte svoj proračun

  • Koliko lahko vložite v to naložbo?
  • Koliko si lahko privoščite izgubo?
  • Če potrebujete dodatna sredstva, od kod jih boste dobili?
  • Kakšna bosta mesečno hipotekarno plačilo in obrestna mera?

Poglejte vrednost nepremičnine

  • Prosite, da si ogledate dejanske liste prihodkov in odhodkov nepremičnine. Če ni na voljo nobenega, se prepričajte, da ste sposobni razumno predvideti obratovalne stroške.
  • Izračunajte čisti poslovni dohodek (NOI) za nepremičnino.
  • Kakšna je standardna stopnja prostih delovnih mest za vaše območje?
  • Kakšna je predvidena najemnina nepremičnine?
  • Kaj bi stalo zavarovanje?
  • Koliko so davki?
  • Koliko bo stalo vzdrževanje nepremičnine?
  • Ali ste določili stopnjo kapitalizacije (tržna stopnja) vašega trga? Če ne poznate tržne meje, se posvetujte z lokalnim posrednikom za nepremičnine.

  • Ko določite zgornjo mejo, lahko NOI razdelite na zgornjo mejo in pridobite trenutno vrednost lastnosti.
  • Ste naredili primerjalno tržno analizo (CMA)?
  • Za kaj se prodajajo primerljivi domovi na območju? Ne glede na to, ali kupujete nepremičnino ali si želite ogledati hišo, se boste prepričali, da nepremičnine ne boste preveč plačali.

Ocenite, katera popravila so potrebna

S katerimi popravki ste zadovoljni?

  • Ali želite nepremičnino, za katero potrebujete samo barvo in novo preprogo, ali ste z zmernim delom ali ste zadovoljni s sanacijo črevesja (nov vodovod, elektrika, tla, stene itd.)

Si lahko privoščite te popravke?

  • Stroški popravil se bodo zelo razlikovali, odvisno od tega, ali ste sposobni to storiti sami ali če boste morali to najeti nekoga drugega.
  • Vaš proračun za gradnjo materialov in izdelave se bo tudi zelo razlikoval, odvisno od tega, ali obnavljate milijon dolarjev doma ali petdeset tisoč dolarjev najemnine.
  • Drugo splošno pravilo je, da bodo popravila vedno stala več, kot ste načrtovali. Če najamete izvajalca, se dvotedenska zaposlitev pogosto spremeni v štiri tedne. Tudi če sami popravljate, vam lahko stroški uidejo iz rok. Na primer, načrtujete, da postavite nov drywall v sobi za 800 USD. Ko odprete stene, zasledite okužbo s termiti in potrebe, da ne samo iztrebite, ampak tudi znova oblikujete stene. Nepričakovani stroški, kot so ti, se bodo hitro sešteli. Ne boste zadeli le z višjim gradbenim proračunom, temveč boste plačevali dodatne stroške financiranja, imenovane "mehki stroški", za plačilo hipoteke, davka na nepremičnine in zavarovanja prostega premoženja, medtem ko bodo ta dodatna popravila končana.

Ocenite naložbo v primerjavi s trenutnim trgom

Poskus prevrnitve McMansiona med recesijo ne bo najlažji podvig. V recesiji bi bilo lahko nakup uspešnejše nepremičnine, ki jo najamejo najemnikom, boljši za uspeh. Morate pogledati, kaj se trenutno dogaja na trgu nepremičnin in temu ustrezno prilagoditi svoj načrt.

Če kupite ta McMansion in imate denar, da ga zadržite sedem let, dokler ga ne boste mogli prodati za dobiček, potem, ja, lahko je to dobra naložba. Pri nakupu nepremičnine je treba paziti tudi na njeno nadaljnjo prodajo. Zelo zaželena sredstva so tista, ki jih je mogoče enostavno kupiti in prodati ne glede na trg. Vedno so v povpraševanju. Mislite na njih kot na nujne potrebe, kot na kruh in vodo.

Ljudje ne potrebujejo hiše z vgrajenim bazenom in sobo za TV. Ljudje potrebujejo hišo s čisto kopalnico in močno streho. Želite, da se vaša nepremičnina pritoži čim večjemu številu ljudi, zato imate čim večje število bodočih najemnikov in kupcev.


Sorodni Članki:

✔ - Ko ste nezadovoljni s svojim eBay nakupom

✔ - Zaprtja trgovine Radio Shack v letu 2015

✔ - Sile za dobro: Šest praks neprofitnih organizacij z velikim vplivom - pregled


Pomoč? Delite To S Svojimi Prijatelji!